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Hausverkauf mit Photovoltaikanlage: Was Eigentümer steuerlich beachten sollten

Von Redaktion Solaranlage-Tipps Veröffentlicht: · Zuletzt geprüft am 15 Min. Lesezeit

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Auf einen Blick

  • Haus und Photovoltaikanlage werden steuerlich nicht automatisch als Einheit behandelt: Eine nachträglich montierte Dachanlage gilt ertragsteuerlich grundsätzlich als eigenständiges Wirtschaftsgut.
  • Für das selbst genutzte Haus greift beim Verkauf innerhalb der zehnjährigen Frist des § 23 EStG die Eigennutzungsausnahme; die Anlage ist gesondert zu prüfen.
  • Der Gewinn aus dem Verkauf einer Anlage im Betriebsvermögen kann nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfrei sein, wenn der Betrieb ausschließlich begünstigte Einnahmen erzielt. Die Grenze von 100 kW (peak) ist eine Freigrenze.
  • Bei Altanlagen vor 2023 mit Vorsteuerabzug kann innerhalb des Berichtigungszeitraums eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG nötig werden.
  • Eine Kaufpreisaufteilung auf Haus und Anlage sollte sich an den tatsächlichen Wertverhältnissen orientieren und vor dem Notartermin dokumentiert sein.

Gastbeitrag von Annemarie Reindl, Steuerberaterin und Fachautorin, Steuerkanzlei Reindl, Kissing. Rechtsstand: Oktober 2026. Die Redaktion von solaranlage-tipps.de hat den Beitrag um Zusammenfassung, FAQ und Verweise ergänzt.

Wer sein Haus verkauft, denkt zunächst an den Immobilienpreis, den Notartermin und den Umzug. Die Photovoltaikanlage wird häufig einfach mitverkauft. Steuerlich kann das zu kurz greifen. Denn Gebäude und Anlage werden nicht in jeder Hinsicht gleich behandelt. Vor allem bei älteren Anlagen, für deren Anschaffung Vorsteuer abgezogen wurde, kann der Verkauf noch Folgen haben.

Vor dem Verkauf sollten deshalb drei Fragen geklärt werden: Wie lange wurde das Haus gehalten? Wie ist die Photovoltaikanlage ertragsteuerlich einzuordnen? Und wurde beim Kauf der Anlage Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht? Wer diese Punkte erst nach der Beurkundung prüft, erschwert sich die steuerliche Aufarbeitung unnötig.

Haus und Photovoltaikanlage: steuerlich nicht automatisch eine Einheit

Eine typische Photovoltaikanlage, die nachträglich auf dem Dach montiert wurde, gilt ertragsteuerlich grundsätzlich als eigenständiges bewegliches Wirtschaftsgut. Das gilt auch dann, wenn sie fest mit dem Dach verbunden ist. Die steuerliche Behandlung kann deshalb von derjenigen des Gebäudes abweichen. Für das Haus im Privatvermögen gilt bei einem Verkauf grundsätzlich die zehnjährige Veräußerungsfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Wird die Immobilie innerhalb dieser Frist verkauft, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Eine wichtige Ausnahme betrifft die Eigennutzung: Steuerfrei bleibt die Veräußerung, wenn das Haus zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken diente.

Bei einer Photovoltaikanlage ist zunächst zu prüfen, ob sie Betriebsvermögen ist. Das ist bei einer Anlage, mit der Strom gegen Vergütung eingespeist wird, häufig der Fall. Dann ist die Besteuerung des Verkaufs grundsätzlich nach den Regeln für Betriebsvermögen zu beurteilen; die private Spekulationsfrist des § 23 EStG ist nicht einfach übertragbar. Für begünstigte Anlagen kann stattdessen die Steuerbefreiung des § 3 Nr. 72 EStG entscheidend sein.

Nur wenn die Anlage tatsächlich dem Privatvermögen zuzuordnen ist, kommt § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG für andere Wirtschaftsgüter in Betracht. Dafür gilt grundsätzlich eine einjährige Frist. Wurden aus dem Wirtschaftsgut in mindestens einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt, verlängert sich die Frist auf zehn Jahre. Ob diese Vorschrift im konkreten Fall greift, hängt von der steuerlichen Einordnung der Anlage ab.

Ein Beispiel aus der Praxis

Ein Eigentümer hat sein Einfamilienhaus 2018 gekauft und selbst bewohnt. 2021 ließ er eine Photovoltaikanlage installieren. 2026 verkauft er das Haus samt Anlage. Für das selbst genutzte Haus kann die Eigennutzungsausnahme des § 23 EStG greifen. Bei der Anlage ist gesondert zu prüfen, wie sie steuerlich eingeordnet wurde und ob § 3 Nr. 72 EStG anwendbar ist. Gehört sie zu einem Betrieb, der ausschließlich steuerfreie Einnahmen und Entnahmen aus begünstigten Photovoltaikanlagen erzielt, kann die Steuerbefreiung auch den Gewinn aus der Veräußerung der Anlage erfassen. Bei einer Anlage in einem anderen Betriebsvermögen gelten differenziertere Regeln.

Der gemeinsame Verkauf von Haus und Anlage beantwortet diese Fragen nicht. Entscheidend sind die tatsächlichen Verhältnisse und die steuerliche Behandlung während der bisherigen Nutzung.

§ 3 Nr. 72 EStG: Die Steuerbefreiung gilt nicht grenzenlos

Für viele Betreiber kleiner Photovoltaikanlagen hat § 3 Nr. 72 EStG die Einkommensteuer vereinfacht. Die Vorschrift befreit bestimmte Einnahmen und Entnahmen im Zusammenhang mit dem Betrieb begünstigter Anlagen von der Einkommensteuer. Die Steuerbefreiung erfasst nicht automatisch jeden Gewinn, der irgendwie mit einer Photovoltaikanlage zusammenhängt. Nach dem BMF-Schreiben vom 17. Juli 2023, Az. IV C 6 – S 2121/23/10001 :001, fällt der Gewinn aus der Veräußerung oder Entnahme einer Photovoltaikanlage aus dem Betriebsvermögen unter die Steuerbefreiung, wenn der Betrieb ausschließlich steuerfreie Einnahmen und Entnahmen nach § 3 Nr. 72 EStG erzielt. Befindet sich die Anlage dagegen im Betriebsvermögen eines Unternehmens, das auch andere Tätigkeiten ausübt, ist die steuerliche Behandlung differenzierter. Dann ist insbesondere zu prüfen, inwieweit die Einnahmen aus der Photovoltaikanlage unter die Befreiung fallen und welche Regeln für den Veräußerungsgewinn gelten.

Auch die Leistungsgrenzen müssen stimmen. Maßgeblich ist die installierte Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister. Daneben kommt es auf die Art und Zahl der Wohn- oder Gewerbeeinheiten und auf die insgesamt zu berücksichtigende Anlagenleistung je Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft an.

Für Anlagen, die vor dem 1. Januar 2025 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert wurden, gelten grundsätzlich die bisherigen Grenzen: bei Anlagen auf oder an Einfamilienhäusern und bestimmten nicht zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden bis zu 30 kW (peak), bei Anlagen auf sonstigen Gebäuden bis zu 15 kW (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit. Insgesamt gilt eine Grenze von 100 kW (peak) je Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft.

Für Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden, gilt grundsätzlich eine Grenze von 30 kW (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit. Die Gesamtgrenze von 100 kW (peak) bleibt bestehen. Die zeitliche Anwendung ergibt sich aus § 52 Abs. 4 EStG.

Die Grenze von 100 kW (peak) ist eine Freigrenze und kein Freibetrag. Wird sie überschritten, entfällt die Steuerbefreiung insgesamt; es wird nicht lediglich der übersteigende Teil steuerpflichtig. Auch die gebäudebezogenen Leistungsgrenzen müssen eingehalten werden. Wer mehrere Anlagen betreibt, sollte deshalb nicht nur die Anlage auf dem zu verkaufenden Haus betrachten.

Vor dem Verkauf gehören das Inbetriebnahmedatum, die registrierte Leistung und gegebenenfalls das Datum einer späteren Erweiterung auf die Prüfliste. Bei größeren Anlagen oder besonderen betrieblichen Konstellationen sollte die Steuerbefreiung nicht ungeprüft vorausgesetzt werden.

Kaufpreisaufteilung: Welcher Anteil entfällt auf das Haus, welcher auf die Anlage?

Wird das Haus einschließlich Photovoltaikanlage zu einem Gesamtpreis verkauft, kann eine nachvollziehbare Aufteilung des Kaufpreises sinnvoll sein. Sie ist nicht bei jedem Verkauf zwingend erforderlich. Sie kann aber wichtig werden, wenn die Anlage steuerlich anders zu behandeln ist als das Gebäude oder ihr Verkauf gesondert beurteilt werden muss.

Angenommen, Haus und Anlage werden für insgesamt 520.000 Euro verkauft. Die Photovoltaikanlage wurde fünf Jahre zuvor installiert. Wie viel vom Gesamtkaufpreis auf sie entfällt, lässt sich nicht allein aus der ursprünglichen Anschaffungssumme ableiten. Alter, Leistung, Zustand und wirtschaftlicher Wert der Anlage spielen eine Rolle. Eine frei gewählte Aufteilung, die nur ein günstiges steuerliches Ergebnis erzeugen soll, ist riskant. Das Finanzamt kann eine wirtschaftlich nicht nachvollziehbare Vereinbarung hinterfragen. Eine sachgerechte Aufteilung sollte sich dagegen an den tatsächlichen Wertverhältnissen orientieren und nachvollziehbar dokumentiert sein.

Für die Praxis empfiehlt es sich, die Anlage im Kaufvertrag eindeutig zu beschreiben. Wenn die Parteien einen gesonderten Anlagenwert ansetzen, sollten sie diesen begründen können. Rechnungen, technische Daten, Angaben zum Zustand und gegebenenfalls eine Wertermittlung helfen dabei. Der ursprüngliche Anschaffungspreis ist ein Anhaltspunkt, ersetzt aber keine Bewertung zum Verkaufszeitpunkt. Die Aufteilung sollte deshalb nicht erst kurz vor dem Notartermin improvisiert werden. Wenn der Wert der Anlage steuerlich erheblich ist, sollte die Grundlage vor der Vertragsunterzeichnung geklärt sein.

Umsatzsteuer: Altanlagen und Anlagen mit Nullsteuersatz

Bei der Umsatzsteuer kommt es darauf an, wie die Anlage ursprünglich erworben und genutzt wurde. Hier unterscheiden sich viele ältere Anlagen von Anlagen, die seit 2023 unter den Nullsteuersatz fallen.

Altanlagen mit Umsatzsteuer vor 2023

Bei einer vor 2023 angeschafften Anlage wurde häufig Umsatzsteuer auf den Kaufpreis berechnet. War der Betreiber zum Vorsteuerabzug berechtigt, hatte er die Anlage seinem Unternehmen zugeordnet und lag eine ordnungsgemäße Rechnung vor, konnte er die ausgewiesene Umsatzsteuer unter den gesetzlichen Voraussetzungen als Vorsteuer abziehen. Die Voraussetzungen ergeben sich insbesondere aus § 15 UStG.

Ein Beispiel: Eine Anlage wurde 2022 für 20.000 Euro zuzüglich 3.800 Euro Umsatzsteuer gekauft und noch im selben Jahr in Betrieb genommen. Der Betreiber hat die 3.800 Euro als Vorsteuer abgezogen. Wird die Anlage 2025 verkauft, muss geprüft werden, ob der Verkauf innerhalb des Berichtigungszeitraums liegt und ob sich die für den ursprünglichen Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse ändern.

Für Wirtschaftsgüter, die wiederholt zur Ausführung von Umsätzen verwendet werden, beträgt der Berichtigungszeitraum nach § 15a Abs. 1 UStG grundsätzlich fünf Jahre ab erstmaliger Verwendung. Für Grundstücke einschließlich ihrer wesentlichen Bestandteile gilt grundsätzlich ein Zeitraum von zehn Jahren. Welcher Zeitraum für die konkrete Photovoltaikanlage gilt, hängt von ihrer umsatzsteuerlichen Einordnung ab.

Eine Vorsteuerberichtigung ist nicht bei jedem Verkauf automatisch erforderlich. § 15a Abs. 8 UStG regelt den Fall, dass ein noch verwendungsfähiges Wirtschaftsgut innerhalb des Berichtigungszeitraums verkauft wird und dieser Umsatz anders zu beurteilen ist als die für den ursprünglichen Vorsteuerabzug maßgebliche Verwendung. Ob das der Fall ist, muss anhand der konkreten Umstände geprüft werden.

Anlagen mit 0 % Umsatzsteuer seit 2023

Seit dem 1. Januar 2023 gilt nach § 12 Abs. 3 UStG für bestimmte Lieferungen und Installationen von Photovoltaikanlagen ein Umsatzsteuersatz von null Prozent. Die Begünstigung gilt nur, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören insbesondere die Vorgaben zum Installationsort und zu den begünstigten Komponenten beziehungsweise Leistungen.

Wurde eine Anlage zum Nullsteuersatz erworben, wurde auf der Rechnung keine Umsatzsteuer berechnet. Aus dieser Anschaffungsrechnung kann deshalb keine Vorsteuer abgezogen werden. Eine Vorsteuerberichtigung wegen eines Vorsteuerbetrags aus genau dieser Rechnung stellt sich insoweit nicht. Das bedeutet aber nicht, dass der spätere Verkauf automatisch ebenfalls mit null Prozent besteuert wird oder generell umsatzsteuerfrei ist. Der Nullsteuersatz betrifft die gesetzlich begünstigte Lieferung beziehungsweise Leistung beim Erwerb. Die umsatzsteuerliche Behandlung eines späteren Verkaufs muss gesondert geprüft werden.

Wird eine Anlage beim Verkauf ohne Geschäftsveräußerung im Ganzen von einem Unternehmer mitgeliefert, kann diese Lieferung ihrerseits wieder unter den Nullsteuersatz nach § 12 Abs. 3 UStG fallen, sofern die tatbestandlichen Voraussetzungen erfüllt sind, etwa die Installation auf oder in der Nähe von Privatwohnungen. Im Regelfall sind Betreiber kleiner Anlagen allerdings Kleinunternehmer oder Nichtunternehmer.

Der praktische Unterschied: Bei einer älteren Anlage kann ein tatsächlich vorgenommener Vorsteuerabzug noch Folgen haben, wenn der Verkauf innerhalb des Berichtigungszeitraums liegt und sich die maßgeblichen Verhältnisse ändern. Bei einer begünstigten Anschaffung zum Nullsteuersatz fehlt der Vorsteuerbetrag aus dieser Anschaffungsrechnung. In beiden Fällen muss der spätere Verkauf eigenständig umsatzsteuerlich beurteilt werden.

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Geschäftsveräußerung im Ganzen: Nicht jeder Verkauf fällt darunter

Eine besondere Rolle spielt die Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG. Liegen deren Voraussetzungen vor, unterliegt die Übertragung nicht der Umsatzsteuer. Der Erwerber tritt grundsätzlich an die Stelle des Veräußerers. Dafür muss ein Unternehmen oder ein gesondert geführter Betrieb im Ganzen auf einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen übertragen werden. Der Erwerber muss die bisherige unternehmerische Tätigkeit fortführen können und dies auch beabsichtigen. Der Verkauf eines Hauses mit Photovoltaikanlage erfüllt diese Voraussetzungen nicht automatisch.

Das ist gerade beim Verkauf eines selbst genutzten Einfamilienhauses wichtig. Kauft eine Privatperson das Haus und nutzt die Anlage lediglich zur Versorgung des eigenen Haushalts, liegt nicht ohne Weiteres eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor. Anders kann es bei der Übertragung eines tatsächlich bestehenden Photovoltaikunternehmens an einen Erwerber liegen, der die unternehmerische Tätigkeit fortführt. Der Umsatzsteuer-Anwendungserlass enthält in Abschnitt 1.5 Abs. 10 eine besondere Verwaltungsregel zum Betrieb von Photovoltaikanlagen. Sie betrifft bestimmte Fälle, in denen der Veräußerer Unternehmer ist und sein Unternehmen unter anderem im Betrieb einer Photovoltaikanlage besteht. Die Regelung ist keine pauschale Freistellung für jeden Verkauf einer PV-Anlage. Die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1a UStG müssen weiterhin erfüllt sein. Auch die umsatzsteuerliche Situation des Erwerbers kann Folgen haben. Wendet dieser die Kleinunternehmerregelung an, kann eine Vorsteuerberichtigung in Betracht kommen. Ob eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt, sollte daher vor Vertragsabschluss geprüft werden. Eine entsprechende Klausel im Kaufvertrag schafft für sich genommen keine steuerliche Sicherheit.

Liegt tatsächlich eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, wird der Berichtigungszeitraum nach § 15a Abs. 10 UStG nicht unterbrochen. Der Veräußerer muss dem Erwerber die Angaben zur Verfügung stellen, die dieser für eine gegebenenfalls erforderliche Vorsteuerberichtigung benötigt.

Vorsteuerberichtigung: Welche Unterlagen der Käufer braucht

§ 15a UStG regelt die Berichtigung des Vorsteuerabzugs, wenn sich die für den ursprünglichen Abzug maßgeblichen Verhältnisse innerhalb des Berichtigungszeitraums ändern. Bei einer Veräußerung kann es deshalb erforderlich sein, einen Teil des früher abgezogenen Vorsteuerbetrags zu berichtigen. Das hängt von der konkreten umsatzsteuerlichen Behandlung des Verkaufs ab.

Für die Prüfung werden insbesondere folgende Angaben benötigt:

  • die ursprüngliche Rechnung und der geltend gemachte Vorsteuerbetrag
  • der Zeitpunkt der erstmaligen Verwendung der Anlage
  • die bisherige unternehmerische und private Nutzung
  • die umsatzsteuerliche Behandlung des Verkaufs
  • gegebenenfalls Angaben zur Geschäftsveräußerung im Ganzen

Fehlen die Unterlagen, wird die Beurteilung unnötig schwierig. Gerade bei älteren Anlagen sind Rechnungen und frühere Umsatzsteuererklärungen nicht immer vollständig verfügbar. Eigentümer sollten deshalb frühzeitig prüfen, welche Dokumente noch vorhanden sind.

Eine Vorsteuerberichtigung ist keine zusätzliche Steuer, die bei jedem Verkauf anfällt. Sie korrigiert einen früheren Vorsteuerabzug, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Das kann wirtschaftlich relevant sein, sollte aber nicht ohne Prüfung unterstellt werden.

Checkliste vor dem Notartermin

Vor dem Verkauf sollten Eigentümer folgende Punkte klären:

  • Anlage dokumentieren: Anschaffungs- und Inbetriebnahmedatum, installierte Bruttoleistung und Eintrag im Marktstammdatenregister prüfen.
  • Einkommensteuer beurteilen: Eigennutzung und Haltedauer des Hauses sowie die steuerliche Einordnung der Photovoltaikanlage getrennt betrachten.
  • Steuerbefreiung kontrollieren: Prüfen, ob § 3 Nr. 72 EStG greift und ob weitere Anlagen bei der Gesamtgrenze zu berücksichtigen sind.
  • Kaufpreisaufteilung begründen: Wenn Haus und Anlage gesondert bewertet werden, eine wirtschaftlich nachvollziehbare Grundlage dokumentieren.
  • Umsatzsteuerunterlagen sichern: Ursprüngliche Rechnungen, einen möglichen Vorsteuerabzug und die bisherige Verwendung der Anlage nachvollziehen.
  • Geschäftsveräußerung prüfen: Vor Vertragsabschluss klären, ob die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1a UStG erfüllt sein können.
  • Vorsteuerberichtigung prüfen: Feststellen, ob noch ein Berichtigungszeitraum nach § 15a UStG läuft und welche Angaben dem Käufer gegebenenfalls zu übergeben sind.

Die steuerliche Prüfung gehört vor den Verkauf

Eine Photovoltaikanlage kann den Wert einer Immobilie steigern. Steuerlich sollte sie beim Verkauf aber nicht einfach als Teil des Daches behandelt werden. Die einkommensteuerliche Beurteilung von Haus und Anlage kann auseinanderfallen. Hinzu kommen mögliche umsatzsteuerliche Folgen, wenn beim Erwerb der Anlage Vorsteuer abgezogen wurde.

Wer die Unterlagen frühzeitig zusammenstellt und die Kaufpreisaufteilung sowie die umsatzsteuerliche Behandlung vor dem Notartermin klärt, vermeidet unnötige Risiken. Gerade bei älteren Anlagen lohnt sich die Prüfung: Ein Verkauf, der auf den ersten Blick unkompliziert erscheint, kann sonst noch Jahre später Fragen zum früheren Vorsteuerabzug aufwerfen.

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Über die Autorin: Annemarie Reindl ist Steuerberaterin und Fachautorin aus Kissing. Sie bringt langjährige Berufspraxis als geprüfte Bilanzbuchhalterin (IHK) sowie Steuerfachwirtin mit und engagiert sich unter anderem als Prüferin für die Steuerberaterprüfung. Neben der Erstellung und dem Review von Jahresabschlüssen sowie der allgemeinen betrieblichen und privaten Steuerberatung liegt ihr besonderes Augenmerk auf der steuerlichen Behandlung von Solaranlagen. Zur Steuerkanzlei Reindl

Rechtsgrundlagen und weiterführende Quellen

  • § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
  • § 3 EStG, insbesondere Nr. 72 – Steuerbefreiung für bestimmte Photovoltaikanlagen
  • § 52 EStG – Anwendungsvorschriften
  • BMF-Schreiben vom 17. Juli 2023, IV C 6 – S 2121/23/10001 :001 – Steuerbefreiung für Photovoltaikanlagen
  • § 1 UStG, insbesondere Abs. 1a – Geschäftsveräußerung im Ganzen
  • § 12 UStG, insbesondere Abs. 3 – Nullsteuersatz für bestimmte Photovoltaikanlagen
  • § 15 UStG – Vorsteuerabzug
  • § 15a UStG – Berichtigung des Vorsteuerabzugs
  • Umsatzsteuer-Anwendungserlass – amtliche Fassung des Bundesfinanzministeriums, Stand 31. Dezember 2025

Rechtsstand: Oktober 2026. Der Beitrag erläutert allgemeine Grundsätze und ersetzt keine Prüfung des konkreten Einzelfalls.

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Häufige Fragen

Muss ich beim Verkauf meines selbst genutzten Hauses mit Photovoltaikanlage Steuern zahlen?

Für das Haus gilt zwar grundsätzlich die zehnjährige Veräußerungsfrist des § 23 EStG, der Verkauf bleibt aber steuerfrei, wenn das Haus ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Photovoltaikanlage ist davon getrennt zu prüfen: Ist sie Betriebsvermögen, gelten die Regeln für Betriebsvermögen und gegebenenfalls die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG.

Ist der Gewinn aus dem Verkauf der Photovoltaikanlage steuerfrei?

Nach dem BMF-Schreiben vom 17. Juli 2023 fällt der Gewinn aus der Veräußerung einer Anlage aus dem Betriebsvermögen unter die Steuerbefreiung des § 3 Nr. 72 EStG, wenn der Betrieb ausschließlich steuerfreie Einnahmen und Entnahmen aus begünstigten Anlagen erzielt. Die Leistungsgrenzen müssen eingehalten sein; die Gesamtgrenze von 100 kW (peak) ist eine Freigrenze, bei deren Überschreiten die Befreiung insgesamt entfällt.

Muss der Kaufpreis auf Haus und Anlage aufgeteilt werden?

Nicht bei jedem Verkauf. Eine Aufteilung kann aber wichtig werden, wenn die Anlage steuerlich anders behandelt wird als das Gebäude. Sie sollte sich an den tatsächlichen Wertverhältnissen orientieren, also an Alter, Leistung, Zustand und wirtschaftlichem Wert der Anlage, und vor der Vertragsunterzeichnung nachvollziehbar dokumentiert werden.

Wann kann beim Hausverkauf eine Vorsteuerberichtigung nötig werden?

Vor allem bei Anlagen, die vor 2023 mit Umsatzsteuer gekauft wurden und bei denen Vorsteuer abgezogen wurde. Wird die Anlage innerhalb des Berichtigungszeitraums nach § 15a UStG verkauft, grundsätzlich fünf Jahre ab erstmaliger Verwendung, und ändern sich die für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse, kann ein Teil der Vorsteuer zu berichtigen sein. Bei Anlagen, die zum Nullsteuersatz gekauft wurden, gibt es aus der Anschaffungsrechnung keinen Vorsteuerbetrag.

Ist der Verkauf eines Hauses mit PV-Anlage eine Geschäftsveräußerung im Ganzen?

Nicht automatisch. Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG setzt voraus, dass ein Unternehmen an einen anderen Unternehmer übertragen wird, der die Tätigkeit fortführen kann und will. Kauft eine Privatperson das Haus und nutzt die Anlage nur für den eigenen Haushalt, liegt sie nicht ohne Weiteres vor. Eine Klausel im Kaufvertrag allein schafft keine Sicherheit.

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